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“售后包租”涉違規銷售,后期多種風險

2019-6-10 9:47:30 來源:山東商報

       “購買商鋪包租10年,前5年房租直接抵扣部分房款。交12萬元團購費可抵減20萬元購房款”。濟南市一家開發商銷售商鋪時承諾售后包租,可簽訂10年托管協議。律師認為,該開發商所采取的銷售手段涉嫌違規進行返本銷售或變相返本銷售。文/圖記者 王遠

 

在該樓盤的銷售中心,一塊大的廣告牌上寫著“現房發售,帶租約銷售,全程托管”

 

 

  現房發售,全程托管 5年房租直接抵扣到購房款里

  

 

  6月9日上午,記者接到一個推銷商鋪的電話。電話里,一位銷售人員說,購買中凡魯鼎廣場的商鋪不但售后包租,而且前5年的房租將會立即兌現,抵扣到購房款中。

 

 

  “假如購買商鋪的總房款為100萬元,首付一半需50萬,前5年的租金30萬元(每年固定租金6萬元),直接抵扣在總房款里,實際相當于首付20萬即可。”該銷售人員表示,業主在簽訂購房合同的同時,也會簽訂為期10年的托管協議,后面5年按照實際租金進行九一分成,“業主占九成,托管方拿一成的管理費”。

 

 

  從濟南長途汽車總站出發,沿著濟濼路向北走大約400米,在汽車廠東路與濟濼路十字路口西南角位置,即是中凡魯鼎廣場。公開資料顯示,中凡魯鼎廣場的開發商為山東魯鼎置業有限公司,該公司是中凡世紀(北京)投資控股有限公司的控股子公司,樓盤于2015年竣工。

 

 

  6月9日下午,記者在中凡魯鼎廣場看到,該樓盤早已交房,樓盤底層已有不少商家入駐。記者以看房者的身份,進入了該樓盤售樓處。售樓處大廳內,一個印有“品質生活廣場招商中”的大幅樓盤廣告赫然入目,上面寫著,“首付18萬起,mii獨立產權旺鋪,現房發售,帶租約銷售,全程托管”的字樣。

 

 

  商鋪包租 團購費12萬抵減購房款20萬

  

 

  據售樓處一位置業顧問介紹,樓盤在售的是北面三棟樓底下四層的現房商鋪,主打面積為30-60平方米,單價在2萬左右。商鋪擁有70年產權,目前的房源主要在四層,“所有的商鋪已經全部租了出去,二樓是餐飲項目,三樓是培訓、養生項目,四樓是高檔酒店等”。

 

 

  “我們銷售的商鋪是包租的,你只要收租金、當房東就行。”該樓盤置業顧問表示,“一切不用自己操心,我們幫你賺錢”。

 

 

  “前5年的房租會直接抵扣到購房款里,也是為了減輕業主投資的壓力。”該置業顧問表示,前5年的房租約定為總房款的30%,“前兩年房租分別為總房款的5%,三、四年分別為總房款的6%,第5年為總房款的8%,加起來前5年的房租為總房款的30%”。

 

 

  該置業顧問告訴記者,樓盤目前正在搞團購優惠活動,交12萬元團購費可抵減20萬元購房款,“可以這么理解,總房款直接減免8萬元”。

 

 

  托管協議10年一簽 基本零風險?

  

 

  該樓盤另一位置業顧問告訴記者,買房時會簽訂兩份協議,一份是與開發商簽訂《商品房買賣合同》,另一份是與運營商簽訂《商鋪委托管理協議》,托管協議為10年一簽,返還前5年房租的事項會在購房合同里體現。“10年之后還可以繼續托管,商鋪買了就是你自己的產權房,隨你自己自由買賣”。

 

 

  據該置業顧問介紹,商鋪的托管運營方為濟南金霖商業管理有限公司(曾用名為:濟南金霖物業管理有限公司),是該樓盤開發商旗下的公司,為單獨注冊。公開資料未能顯示兩家公司有直接的股權關系。記者查詢到,2018年4月,在中凡魯鼎廣場物業服務項目中標公示中,中標單位為濟南金霖物業管理有限公司。

 

 

  “現在全季、觀唐酒店等商家都已經入駐,項目附近有兩條已經規劃和在建的地鐵線”。該售樓處銷售人員表示,該樓盤以后“可能會升值一到兩倍,即買即收益,租金也會一年比一年高”。

 

 

  隨后,置業顧問帶著記者去看了現房。現房在售樓處樓上四層,已經出租給全季酒店,目前正在裝修。“現房加上已經有了承租方,基本零風險,這是濟南的其他商業項目做不到的“,該置業顧問表示,該樓盤商鋪特別適合普通老百姓長線投資。

 

 

  涉嫌變相售后包租違規 市民購房需謹慎

  

 

  記者調查發現,在濟南,采用售后包租模式銷售樓盤的開發商并不鮮見。就該開發商銷售商鋪返5年租金的行為,記者采訪了山東千舜律師事務所律師邱洪奇。

 

 

  邱洪奇表示,根據《商品房銷售管理辦法》第十一條規定,房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

 

 

  邱洪奇認為,開發商為了回籠資金,可能會采取各種方式和手段來推銷樓盤,“該開發商所采取的銷售手段涉嫌違規進行返本銷售或變相返本銷售,具體情況要看業主與開發商簽訂的協議”。

 

 

  據了解,《山東省商品房銷售條例》第三章第二十條明確規定,房地產開發企業和商品房承銷機構不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房,不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未建成的商品房。

 

 

  5月14日,濟南市住房和城鄉建設局、濟南市市場監管局聯合發布《關于進一步規范商品房銷售廣告和宣傳活動的通知》,其中規定,商品房銷售廣告發布中,不得出現升值或投資回報的承諾或融資、變相融資的內容。

 

 

  此外,一位業內人士告訴記者,市民購買售后包租的商品房,可能會面臨合同效力問題、租金不到位、物業管理欠缺、承租方經營不善、開發商或托管公司跑路等多種風險,市民購買此類商品房需謹慎。

 

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